Na maioria dos divórcios com patrimônio relevante, o imóvel é o bem de maior valor do casal. É também o bem mais difícil de dividir, porque não se reparte pela metade como um saldo bancário. Alguém fica com ele e compensa o outro, ou os dois vendem e dividem o produto. Em qualquer dos caminhos, tudo depende de uma pergunta: quanto vale.
É nesse ponto que a partilha costuma travar.
Por que os dois lados raramente chegam ao mesmo número
O cônjuge que pretende permanecer no imóvel tem interesse econômico em um valor mais baixo, porque a compensação devida ao outro será calculada sobre ele. O cônjuge que vai receber a compensação tem interesse no valor mais alto, pela mesma razão invertida.
Não se trata de má-fé. Cada lado busca no mercado as referências que sustentam a sua posição, e o mercado imobiliário oferece referências para quase qualquer tese. Um apartamento em Vila Nova Conceição pode ter, no mesmo mês, anúncios com diferença de trinta por cento entre si, a depender do andar, do estado de conservação, da vaga, da metragem real versus a averbada e da pressa do vendedor.
Quando cada parte apresenta a sua própria pesquisa, o resultado é previsível: duas planilhas incompatíveis, nenhuma base comum de negociação e um processo que se estende por meses.
O que uma avaliação técnica independente resolve
Um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica elaborado conforme a ABNT NBR 14.653 não é a opinião de uma das partes. É um documento técnico que parte de dados de mercado efetivamente coletados, aplica tratamento estatístico a esses dados e registra de forma auditável como se chegou ao valor.
A diferença prática está na verificabilidade. Uma estimativa apresentada por qualquer dos lados pode ser contestada porque não se sabe de onde veio. Um PTAM traz a amostra utilizada, os critérios de seleção dos elementos comparativos, os fatores de homogeneização aplicados e o grau de fundamentação alcançado. O advogado da outra parte pode examinar o método. É justamente essa possibilidade de exame que confere força ao documento.
Quando as duas partes recebem o mesmo documento verificável, a discussão deixa de ser sobre quanto vale e passa a ser sobre como dividir. Que é uma conversa muito mais rápida.
Independência não é detalhe formal
Há uma diferença relevante entre a avaliação feita por uma avaliadora independente e a estimativa fornecida por uma imobiliária.
A imobiliária que estima o valor do imóvel normalmente pretende vendê-lo. Isso significa que ela tem interesse econômico no desfecho, e o interesse pode empurrar o número em qualquer direção conforme a estratégia comercial: para cima, para captar o cliente; para baixo, para acelerar a venda e antecipar a comissão.
A avaliadora independente não intermedeia a venda. Não recebe comissão sobre o negócio, não capta o imóvel para carteira e não tem qualquer participação no resultado da partilha. A remuneração é pelo trabalho técnico de avaliar, e ela é a mesma independentemente do valor apurado.
Para o advogado que precisa sustentar um acordo perante o cliente, ou defendê-lo em juízo, essa distinção é o que separa um documento utilizável de uma opinião comercial.
Quando a outra parte já apresentou uma avaliação
É uma situação frequente. Uma das partes traz um documento com valor que a outra considera distorcido, e a pergunta que chega ao escritório é o que fazer com aquilo.
Contestar de forma genérica não funciona. Alegar que o valor está alto ou baixo, sem apontar onde o método falhou, não move o juízo nem convence a parte contrária.
O caminho técnico é elaborar um parecer próprio que examine o documento apresentado. Os pontos que costumam sustentar a divergência são objetivos: elementos comparativos incompatíveis com o imóvel avaliado, amostra insuficiente para o grau de fundamentação declarado, fatores de homogeneização aplicados sem justificativa, ausência de vistoria, ou desatualização da pesquisa em um mercado que se moveu.
Quando esses pontos aparecem demonstrados, a divergência deixa de ser uma disputa de percepções e passa a ser uma questão técnica com resposta.
Quem contrata e quem paga
Não há regra única. Na prática, três arranjos aparecem com mais frequência.
O primeiro é a contratação conjunta, em que ambos os cônjuges dividem o custo e aceitam previamente o resultado como base da partilha. É o arranjo mais econômico e o mais rápido, e funciona quando ainda existe algum grau de cooperação.
O segundo é a contratação por uma das partes, para instruir a proposta de acordo ou para responder a uma avaliação já apresentada. O custo fica com quem contrata.
O terceiro ocorre dentro de processo judicial, quando a parte indica assistente técnica para acompanhar os trabalhos e apresentar parecer. Nesse caso, o documento dialoga com o trabalho do perito nomeado pelo juízo.
Em qualquer dos arranjos, o valor da avaliação costuma ser pequeno diante da diferença patrimonial em discussão. Numa partilha em que a divergência entre as partes é de várias centenas de milhares de reais, o custo do parecer se resolve na primeira rodada de negociação.
O que é preciso reunir
Para iniciar, a documentação básica é a matrícula atualizada do imóvel, o IPTU do exercício e, quando houver, a convenção de condomínio e a planta. A vistoria presencial é parte do trabalho e não pode ser dispensada quando se pretende grau de fundamentação mais elevado, porque o estado de conservação, as benfeitorias, a posição no terreno e a vista têm efeito direto no valor.
Havendo cooperação entre as partes, a vistoria é agendada normalmente. Não havendo, ela pode ser realizada com autorização judicial ou, a depender do caso, pode-se trabalhar com grau de fundamentação compatível com os dados disponíveis, o que deve ser declarado com clareza no parecer.
O prazo usual, contado da vistoria, é de cinco a dez dias úteis.