Avaliação de imóveis com valor de mercado tecnicamente fundamentado.

PTAM significa Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica. É o documento técnico que determina o valor de mercado de um imóvel, elaborado conforme a NBR 14.653 da ABNT.

Você precisa de um PTAM para: inventário (judicial ou extrajudicial), partilha em divórcio, holding familiar, garantia bancária, ITCMD, indenização, desapropriação e qualquer situação que exija valor de mercado tecnicamente fundamentado e aceito em juízo.

Não necessariamente. Se a intenção é decidir uma venda, definir o preço de um anúncio ou apenas conhecer o valor de mercado, a Opinião de Valor atende — é uma análise mais enxuta, com a mesma independência técnica, em escopo e prazo reduzidos.

O PTAM completo é necessário quando o valor precisa ter validade formal perante terceiros: inventário, ITCMD, holding, divórcio ou uso judicial. Nesses casos, a Opinião de Valor não substitui o parecer.

Na prática, muitos clientes começam pela Opinião de Valor e, quando o caso evolui para uma finalidade jurídica ou fiscal, avançam para o PTAM. Posso orientar qual dos dois se aplica ao seu caso na primeira conversa.

O PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica) é elaborado por avaliador imobiliário habilitado — inscrito no CRECI e credenciado no CNAI — competência prevista na Lei 6.530/78 e regulamentada pela Resolução COFECI 1066/2007. Determina o valor de mercado do imóvel.

Embora a emissão de PTAM seja competência de profissional com CRECI ativo, o selo certificador do CNAI (Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários) é o padrão técnico exigido pelo Poder Judiciário, instituições financeiras e procedimentos perante a Sefaz em casos de maior complexidade — uso judicial, garantias bancárias e ITCMD. Por isso atuo como avaliadora inscrita no CNAI 21.064, com selo certificador em todos os pareceres.

Já o parecer de engenharia é elaborado por engenheiro civil registrado no CREA. Trata de aspectos estruturais, vícios construtivos ou patologias da edificação — finalidade diferente do PTAM.

Para inventário, holding, partilha em divórcio e disputas patrimoniais, o documento correto é o PTAM com selo CNAI.

O honorário depende de variáveis como: tipologia do imóvel, localização, finalidade do parecer, urgência, e nível de fundamentação exigido (Grau I, II ou III conforme NBR 14.653).

Trabalho com orçamento personalizado. Após a primeira conversa entendendo o caso, envio proposta com escopo, prazo e honorários detalhados — sem custos surpresa depois.

Para um orçamento, entre em contato pelo WhatsApp ou pelo formulário no final desta página.

O prazo varia de 5 a 15 dias úteis após a vistoria do imóvel, conforme a complexidade. Apartamentos padrão tendem para o prazo mínimo; imóveis comerciais, rurais ou múltiplos imóveis podem demandar mais tempo.

Para casos urgentes (prazos judiciais, escrituras agendadas), trabalho em regime de urgência com prazo reduzido — combinado caso a caso.

O cronograma é definido na proposta inicial, com datas exatas de vistoria, entrega de minuta e versão final.

Sim. O PTAM elaborado por avaliador inscrito no CNAI, conforme NBR 14.653-2:2011 da ABNT e Resolução COFECI 1066/2007, é aceito em:

• Inventário judicial e extrajudicial (cartórios)
• Partilhas em divórcio
• Procedimentos perante a Sefaz-SP (ITCMD)
• Avaliação para holding familiar perante a Receita Federal
• Uso judicial e processos contestados
• Garantias bancárias e financiamento

O parecer é emitido com o grau de fundamentação adequado à finalidade — chegando ao Grau III, o nível mais elevado da norma, quando o caso exige — e acompanhado de cláusula de defesa técnica.

Sim. Atendimento direto em São Paulo capital e Grande SP (ABC, Alphaville, Guarulhos, Osasco, Cotia, etc.).

Para o interior do Estado (Campinas, Sorocaba, São José dos Campos, Ribeirão Preto, Jundiaí, Litoral) e outros estados, atendimento sob consulta com taxa de deslocamento.

Em todos os casos a metodologia é a mesma: NBR 14.653, com o grau de fundamentação adequado à finalidade.

A NBR 14.653 é a norma técnica da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) que estabelece os procedimentos para avaliação de bens. A parte 2 trata especificamente de imóveis urbanos.

Ela importa porque é a referência técnica reconhecida por juízes, tribunais, Receita Federal, Sefaz e bancos. Um parecer elaborado fora dessa norma pode ser contestado e desconsiderado em juízo.

A norma classifica os pareceres em três graus de fundamentação (I, II e III). O Grau III é o nível mais elevado da norma — aplico o grau de fundamentação adequado a cada finalidade, chegando ao Grau III quando o caso exige.

O processo segue 5 etapas:

1. Conversa inicial — entendimento do caso, finalidade da holding, número de imóveis e prazo desejado.
2. Proposta — envio de orçamento com escopo, prazo e honorários.
3. Coleta de documentos — matrículas atualizadas, IPTU, certidões.
4. Vistoria técnica — visita ao imóvel para coleta de dados, fotos e medições.
5. PTAM entregue — em 5 a 15 dias úteis após a vistoria, conforme a complexidade do caso, com parecer fundamentado para integralização.

Para iniciar, entre em contato pelo WhatsApp ou formulário abaixo. Atendo advogados, contadores e clientes finais.

Uma avaliadora imobiliária habilitada, com registro no CRECI e credenciamento no CNAI, pode avaliar imóveis para inventário — por meio do PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica), conforme a NBR 14.653 da ABNT.

Não é necessário um engenheiro para determinar o valor de mercado de um imóvel em inventário. O laudo de engenharia (CREA) é indicado quando a questão é estrutural ou construtiva, não de valor. Para inventário, ITCMD, holding e partilha, o documento correto é o PTAM.

Não é recomendável. O valor venal do IPTU geralmente está abaixo do valor de mercado real, e a Secretaria da Fazenda de São Paulo pode rejeitá-lo, exigindo depois um parecer técnico — o que gera retrabalho e atraso.

A base de cálculo do ITCMD deve refletir o valor de mercado na data do fato gerador. Um PTAM conforme a NBR 14.653 fundamenta esse valor de forma defensável perante a Sefaz e o juízo, evitando impugnação.

Sim. O PTAM elaborado conforme a NBR 14.653, por avaliadora com CNAI ativo, é aceito em cartórios de notas para inventário extrajudicial e escritura pública, e em procedimentos perante a Secretaria da Fazenda para cálculo do ITCMD.

Para ser aceito, o parecer precisa mencionar a NBR 14.653, conter pesquisa de mercado e memorial de cálculo, trazer declaração de imparcialidade e estar dentro da validade (6 meses). Todos os pareceres que emito atendem a esses requisitos.