Quem procura uma avaliação de imóvel para inventário quase sempre já está com o prazo apertado. A pergunta chega direta: em quanto tempo fica pronto.
A resposta honesta tem duas partes. A etapa técnica tem prazo previsível. O que costuma atrasar está fora dela.
O prazo da etapa técnica
Contado a partir da vistoria, com a documentação completa em mãos, um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica leva de cinco a dez dias úteis.
A variação depende de três fatores. Imóveis com muitos comparáveis disponíveis, como apartamentos em bairros de mercado ativo, permitem pesquisa mais rápida. Imóveis atípicos, galpões, terrenos irregulares, propriedades rurais e casas de padrão singular, exigem pesquisa mais extensa porque a amostra é escassa. E o grau de fundamentação pretendido determina o volume de dados necessário: graus mais elevados exigem amostras maiores e tratamento estatístico mais rigoroso.
Casos urgentes, com documentação completa e imóvel de tipologia comum, podem ser entregues em prazo menor. Isso é avaliado caso a caso, e nunca à custa do rigor do trabalho.
O que realmente atrasa
Na prática, o gargalo raramente está na avaliação. Está em duas etapas anteriores.
A documentação. A matrícula atualizada é obrigatória e precisa ser recente. Certidões vencidas, matrículas com pendências de averbação, imóveis com construção não regularizada ou divergência entre a área averbada e a área real são situações que precisam ser resolvidas ou, no mínimo, adequadamente registradas no parecer. Quando o inventariante começa a busca de documentos só depois de contratar a avaliação, o processo trava ali.
O agendamento da vistoria. O imóvel precisa ser acessado. Quando ele está ocupado por herdeiro que resiste ao inventário, alugado a inquilino que não coopera, ou fechado sem que se saiba com quem estão as chaves, o agendamento pode consumir mais tempo do que todo o restante do trabalho.
Nos dois casos, a solução é a mesma: iniciar cedo. Ambas as etapas podem correr em paralelo à avaliação, desde que comecem antes.
Por que o prazo importa no inventário
O artigo 611 do Código de Processo Civil estabelece que o processo de inventário deve ser instaurado em até dois meses a contar da abertura da sucessão.
No Estado de São Paulo, a Lei Estadual 10.705/2000 prevê acréscimo sobre o ITCMD quando o inventário não é requerido no prazo legal. O percentual varia conforme o atraso.
Isso significa que a avaliação do imóvel entra no caminho crítico do inventário. Sem a apuração do valor dos bens, não se calcula o imposto. Sem o cálculo, não se recolhe. Sem recolhimento, o processo não avança.
Quando a avaliação é a última etapa a ser providenciada, ela vira o gargalo de tudo.
As etapas do trabalho
Análise documental. Exame da matrícula, do IPTU e dos documentos complementares. Aqui se identificam divergências de área, pendências de averbação e situações que afetam o valor.
Vistoria. Presencial, no imóvel. Registro do estado de conservação, do padrão construtivo, das benfeitorias, da posição, da orientação solar, da vista e das condições do entorno. É a etapa que não pode ser suprimida quando se pretende fundamentação consistente, porque nenhum dado de anúncio substitui a verificação direta.
Pesquisa de mercado. Levantamento de elementos comparativos efetivamente ofertados ou transacionados, com identificação de fonte e data. A amostra precisa ser compatível em tipologia, localização e padrão.
Tratamento dos dados. Aplicação dos fatores de homogeneização previstos na NBR 14.653 e tratamento estatístico da amostra. É a etapa que transforma um conjunto de anúncios em uma inferência de valor defensável.
Emissão. Redação do parecer com metodologia declarada, memória de cálculo, registro fotográfico, identificação dos elementos comparativos e declaração do grau de fundamentação alcançado.
Sobre o grau de fundamentação
A NBR 14.653 prevê graus de fundamentação, e o grau atingido depende dos dados efetivamente disponíveis para aquele imóvel. Não é uma escolha comercial.
Um apartamento em bairro com mercado ativo normalmente permite grau mais elevado, porque há comparáveis suficientes. Uma propriedade rural em região de poucas transações pode não permitir, e nesse caso o correto é declarar o grau efetivamente alcançado.
Declarar grau superior ao que a amostra sustenta cria um documento frágil. A fragilidade não aparece na entrega, aparece no momento em que alguém examina o trabalho, que é exatamente o momento em que o cliente mais precisa que o documento se sustente.
Como reduzir o prazo total
Reunir a documentação antes de contratar. Matrícula atualizada e IPTU do exercício resolvem a maior parte dos casos.
Definir quem tem acesso ao imóvel e confirmar a disponibilidade para vistoria antes do agendamento.
Informar a finalidade logo no primeiro contato. Inventário, ITCMD, divórcio, uso judicial e financiamento têm exigências distintas, e saber disso desde o início evita retrabalho.
Havendo mais de um imóvel no espólio, tratá-los em conjunto. A pesquisa de mercado se otimiza e o prazo total cai em relação a contratações separadas.