Existe uma confusão recorrente entre três figuras que atuam na avaliação de imóveis dentro de um processo: o perito nomeado pelo juízo, a assistente técnica indicada pela parte e a avaliadora contratada para elaborar um parecer. Os papéis são distintos, a forma de atuação é distinta e o peso processual de cada documento também.
Entender essa diferença evita duas frustrações comuns: contratar o profissional errado para a finalidade pretendida, e apresentar um documento tecnicamente correto em um momento processual em que ele não produz o efeito desejado.
O perito nomeado pelo juízo
O perito é escolhido pelo juiz, não pelas partes. Atua como auxiliar do juízo, tem compromisso com a imparcialidade e responde diretamente aos quesitos formulados no processo. O trabalho dele é o que o Código de Processo Civil trata como prova pericial.
As partes não escolhem o perito, mas participam do trabalho: podem apresentar quesitos, acompanhar a diligência e, principalmente, indicar assistente técnica.
O perito é remunerado por honorários fixados pelo juízo, normalmente adiantados pela parte que requereu a prova.
A assistente técnica indicada pela parte
A assistente técnica é indicada pela parte, e essa é a diferença estrutural. Ela não substitui o perito nem concorre com ele. Acompanha os trabalhos periciais e elabora parecer que examina tecnicamente o que foi produzido.
A função é a de trazer ao processo um olhar técnico qualificado a serviço da parte, dentro dos limites da técnica. Se o trabalho pericial está correto, o parecer da assistente pode confirmá-lo, o que também tem valor. Se há falha metodológica, o parecer aponta onde ela está.
Um parecer de assistente técnica que apenas discorda do valor, sem demonstrar o erro de método, não produz efeito. O que move o juízo é a demonstração objetiva: amostra insuficiente, elementos comparativos inadequados, fator de homogeneização aplicado sem justificativa, grau de fundamentação declarado acima do que os dados sustentam, vistoria não realizada quando era exigível.
Janaina Pereira atua nessa posição, como assistente técnica indicada pela parte, e também elabora avaliações para uso judicial fora do rito pericial.
A avaliadora contratada diretamente
Há um terceiro caminho, anterior ou paralelo ao trabalho pericial. A parte contrata a elaboração de um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica para instruir a petição inicial, fundamentar uma proposta de acordo, embasar um pedido ou simplesmente saber, antes de litigar, qual é a ordem de grandeza do bem em discussão.
Esse documento não é prova pericial, e é importante ser preciso sobre isso. Ele é prova documental produzida pela parte. Não vincula o juízo, mas instrui o processo, sustenta o pedido e frequentemente evita a necessidade da perícia quando a outra parte concorda com o valor apurado.
Em inventários e divórcios consensuais, esse costuma ser o caminho mais rápido e mais econômico.
Sobre habilitação: CNAI, CRECI e CREA
A pergunta que mais chega é quem tem habilitação para assinar avaliação de imóvel.
A avaliação mercadológica de imóveis é atividade prevista na Lei 6.530/78, que regulamenta a profissão de corretor de imóveis, e está entre as atribuições de quem possui inscrição no CRECI. O CNAI é o Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, mantido pelo COFECI, e registra os profissionais habilitados especificamente para a atividade de avaliação, mediante curso e exame próprios.
O CREA habilita engenheiros e arquitetos. O documento produzido por esses profissionais no âmbito das suas atribuições é o laudo, acompanhado de Anotação de Responsabilidade Técnica. Há situações em que o laudo de engenharia é o documento adequado, particularmente quando a questão envolve aspectos estruturais, construtivos ou de segurança da edificação.
São habilitações distintas para finalidades que se sobrepõem apenas em parte. Para apuração de valor de mercado de imóvel urbano ou rural, o parecer técnico elaborado por avaliadora com CNAI e CRECI, conforme a NBR 14.653, atende à finalidade. Quando o objeto da prova é a condição física ou estrutural da edificação, o profissional do CREA é o indicado.
A norma técnica, vale registrar, é a mesma para ambos. A ABNT NBR 14.653 rege o procedimento de avaliação independentemente da habilitação de quem a aplica.
O que faz um documento ser aceito
Aceitação, na prática, decorre de três elementos.
O primeiro é a habilitação do signatário, demonstrada com o número de registro e a comprovação da regularidade.
O segundo é a conformidade com a NBR 14.653, o que significa metodologia declarada, pesquisa de mercado documentada, tratamento dos dados explicitado e grau de fundamentação declarado de forma honesta. Um parecer que declara Grau III sem que a amostra sustente esse grau é vulnerável, e a fragilidade aparece no primeiro exame técnico da parte contrária.
O terceiro é a rastreabilidade. Os elementos comparativos precisam estar identificados, com fonte e data. Um parecer que apresenta valor sem mostrar de onde ele veio não sobrevive ao contraditório.
Cadastro no Tribunal de Justiça
O Tribunal de Justiça de São Paulo mantém cadastro de profissionais aptos a serem nomeados em processos judiciais, na forma do artigo 156 do Código de Processo Civil. A inscrição no cadastro habilita à nomeação, que continua sendo ato do juízo em cada processo.
Janaina Pereira possui cadastro ativo no TJ-SP.
Como escolher entre os caminhos
Se já existe perícia determinada e a parte pretende acompanhar tecnicamente os trabalhos, o caminho é a indicação de assistente técnica, feita no prazo do artigo 465 do CPC.
Se o processo ainda será proposto, ou se a discussão está em fase de acordo, o parecer técnico contratado diretamente instrui melhor e chega antes.
Se a controvérsia envolve integridade estrutural, patologias construtivas ou segurança da edificação, o profissional indicado é o do CREA.
Em caso de dúvida sobre qual documento a finalidade exige, vale examinar o caso antes de contratar. Um documento tecnicamente impecável produzido para a finalidade errada não resolve o problema do cliente.